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粵港澳大灣區新規劃解讀及投資機會

金女士

提要:3月24日,由中國房地產業協會指導,中國房地產采購平臺(優采)主辦,時代中國協辦,以”新科技 新產城 新勢能”為主題的聚焦粵港澳大灣區·百強優采供應鏈合作大會在廣州南沙大酒店隆重舉辦,來自時代中國、保利發展控股集團、雅居樂集團、中洲控股、路勁地產集團、碧桂園、萬科、招商蛇口、和昌、龍湖、華僑城、金科、雪松、敏捷、實地、福晟、建華置地等60余位房企采購經理人與產業鏈優秀供應商代表共500余人齊聚一堂,圍繞新產城的建造在產業鏈上下游展開一場產業鏈“新”與“興”的對話,并參訪時代地產的轉型之作,探討新時代大灣區發展新模式、新科技、新產品。

“粵港澳大灣區”規劃綱領的公布,一石激起千層浪。作為繼“一帶一路”、“京津冀”、“長江經濟帶”之后,第四個區域經濟發展的國家級戰略,根據規劃,粵港澳大灣區將建成世界新興產業、先進制造業和現代服務業基地,建設世界級城市群。在比肩世界級城市群的戰略定位下,房地產市場又將如何演變?大灣區內的城市、產業將迎來怎樣的發展機遇?

3月24日,由中國房地產業協會指導,中國房地產采購平臺(優采)主辦,時代中國協辦,以”新科技 新產城 新勢能”為主題的聚焦粵港澳大灣區·百強優采供應鏈合作大會在廣州南沙大酒店隆重舉辦,來自時代中國、保利發展控股集團、雅居樂集團、中洲控股、路勁地產集團、碧桂園、萬科、招商蛇口、和昌、龍湖、華僑城、金科、雪松、敏捷、實地、福晟、建華置地等60余位房企采購經理人與產業鏈優秀供應商代表共500余人齊聚一堂,圍繞新產城的建造在產業鏈上下游展開一場產業鏈“新”與“興”的對話,并參訪時代地產的轉型之作,探討新時代大灣區發展新模式、新科技、新產品。


克而瑞深圳公司總經理 陳洪海

以下是克而瑞深圳公司總經理陳洪海與會發表的題為《粵港澳大灣區新規劃解讀及投資機會》的發言:

陳洪海:本次我們開會所在的南沙是粵港澳第一個自貿區,下一個是橫琴,再一個是前海自貿區。今天我帶大家一起看粵港澳大灣區規劃出來之后的解讀以及我們在其中看到的商業機會。

首先看大灣區的規劃解讀,這一次大灣區提出規劃來講很大的特點是把港澳納入到灣區里面來,香港的角色很重要,以往香港在角色上是希望產業導入,但很明顯就這幾年的發展來看,香港發展已經呈現衰微的狀態,那么香港在大灣區當中起的角色是資金流導入進大灣區的城市,當時說是香港深度合作區,意思是說在前海跟香港有更多的合作。

這一次大灣區提出來是幾個戰略,一個是雄安,還有就是大灣區。大灣區實際上在“一帶一路”和大灣區兩個戰略的重合點,國家戰略如果重合是一定是很重要的,大灣區在里面很明顯是首當其沖的。

接下來我跟大家分享的是有幾個層面,第一個層面跟大家講一下大灣區在其他世界三個灣區比較當中有什么優勢?目前來看我們的經營總量有一定的優勢,但人均GDP是弱的。目前來看,世界其他三大灣區各自優比較強勢的產業,現在很多電器是日本制造,紐約是金融,世界的金融中心,舊金山我們知道是硅谷是電子科技,粵港澳大灣區融合了三種產業:

我們來看一下科技創新,與舊金山的硅谷是深圳,香港是金融,先進制造業是廣州,這三個核心城市分別融入了這些產業,這會帶來很大的經濟增量。世界500強企業在粵港澳大灣區是領先的,香港和深圳在粵港澳大灣區里面是第一梯隊的角色,廣佛是第一梯隊。

長三角有點像粵港澳大灣區未來發展的狀態,未來的交通會很便捷。很多開發商在長三角拿地的時候有很強的優勢,不見得說要進哪個城市,其實每個城市的優勢都很好,都比較平均。而由于大灣區貧富差距比較大,未來十年是粵港澳大灣區快速發展的時代,會迅速的把周邊的城市帶動起來,成為一個城市圈,會帶來經濟總量的提升。

而從產業的問題角度來看,產業在大灣區提出來以后我們曾經跟很多的雄安或者其他的自貿區對比,實際上大灣區提出來有很大的特點,雄安是白洋淀相當一塊平地重新建國家級的小鎮,全是租賃用地,國企央企已經進駐,但是大灣區在2008年提出來珠三角一體化,其實是全市場化運作的結果,有比較強的自我意識,房企很多企業總部在大灣區。

2015年以后很多外地開發商都進入了大灣區,有很強的市場基礎,因此他相對比較容易落地,不會變成很高的戰略項目,大灣區已經在如火如荼的運轉了。這三個自貿區里面港澳企業進入到大灣區,這三個自貿區差距很明顯,深圳的位置很重要,同時融入了金融業、現代服務業等等,我們可以判斷第一個觀點是在整個大灣區里面深圳作為產業的核心會形成,大深圳的產業格局會形成。

我們看在過去幾年時間里面東莞實現了轉型,由原來服務業為主成為了東莞制造,深圳和東莞產業升級的樣板在大灣區里面急需快速普及和復制。這是希望深圳作為重要城市把周邊城市帶動起來。

深圳和東莞更加密切的合作,除了松山湖還建了濱海灣新區,現在中山因為2024年深中通道會開通,在中山的新區已經出讓了大批的土地,城市在積極的跟產業關聯。惠州現在已經實現了20分鐘的車程,珠海在嘗試跟深圳做跨海大橋,這是很強的帶動和復制的作用。其他的城市會作業分工,惠州同時有養老、旅游,珠海現在是養老旅游為主,每個城市的分工不一樣。總體上講深圳的產業格局會形成。

第二個觀點是跟產業相關,在產業形成之后會形成什么樣的局面?這是珠江兩岸,我從深圳過來需要經過虎門大橋,基本上從廣州作為起始點到每個城市的軌交已經實現了,城規或者高鐵或者動車,這幾年開通到惠州南,緊接著到廣州南。

接下來一個趨勢的發展,因為深圳產業核心的原因,珠江東岸對深圳帶動的深莞等產業會加強,因為面積輻射有限,會通過港珠澳大橋跟珠海的關聯會輻射島珠江西岸,然后實現整個粵港澳大灣區的產業融合和一體化。廣佛的城市群容量比較大,廣佛肇、清遠布局很大,現在是開發商布局的焦點。

在大灣區很好的產業預期下,人口會出現什么樣的改變?預計今年大灣區的常住人口是8千萬到1個億之間,2020年政府預測達到1.5個億,人才融入之后我們可以看到廣州和深圳戶籍制度是完全放開的,未來有將近7千萬的常住人口增量,這對房地產來講是很大的機會。

第三個我講一下交通的問題,大灣區產業人口還沒有出現直接的效能,對房地產來講還是未知數,因為產業是相對滯后一點。我們可以感知到交通,以廣州和深圳所分布的廣州城市群和深圳城市群,分別覆蓋了三個城市,另外有珠海、中山、江門,另外還有幾個組團城市群,大部分是中西狹長的分段,在這些城市里面呈現的局面,2021年會形成一小時的全省交通圈,1小時都可以到達各個城市。

今年,虎門二橋會開通,虎門大橋交通會改善,2021年的時候會贛深鐵路交通,各種交通問題會得到很大的改善,未來從珠江兩岸還有粵東粵西都會實現全域的交通,軌道交通。軌道的拉伸之后會將城市與城市之間距離拉近,會實現很多城市之間的融合,對房地產來講面臨很多的機會。交通會拉伸城市之間的距離,帶來了房地產很大的機遇。

大灣區提出來之后不是一個類似于我們以前說的某個城市群,他是一個國家級的戰略,剛好跟“一帶一路”是融合的,剛好跟世界其他三大灣區并列為四大灣區,這個站位是提到了空前的高度。第一我們有產業的優勢,我們有廣深港符合優勢,我們會2025年提到一個經濟總量,達到經濟灣區之首。第二個大深圳的格局會形成,周邊的關聯產業都會受到輻射和影響,第二個是帶來人口紅利。第三個是交通,推動大灣區之間實現更多的融入,帶來更多的房地產機遇


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