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北京商住房限購兩年:成交量暴跌九成 均價降三成

时间:2019-03-29     【转载】   阅读

金女士

2017年3月26日,一紙《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點。由于無法出售給個人,兩年來,北京市場的成交量暴跌93%,均價也從之前的5萬多元/平方米迅速降至3萬多元/平方米。

中新經緯客戶端3月26日電(薛宇飛)2017年3月26日,一紙《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點。由于無法出售給個人,兩年來,北京市場的成交量暴跌93%,均價也從之前的5萬多元/平方米迅速降至3萬多元/平方米。

提到北京的商住項目,不得不說的就是位于東五環外、朝陽區與通州區交界的北京像素,這個號稱北京最大的商住樓盤,長著既似住宅又像商業項目的模樣。媒體稱,19棟樓將近1萬套房屋的北京像素,居住著3萬多人。  

2015年剛大學畢業時,張楓(化名)曾在這里居住過一段時間,他稱,這里一樓大多是超市、便利店、理發店、小餐館,往上大部分用于居住,但也有不少小公司,還有照相館、工作室等。  

商住公寓可以說是一個畸形產品,伴隨著一二線城市住宅限購才火爆起來。業內分析師對中新經緯客戶端表示,商住公寓就是將商辦性質規劃用地(40年、50年產權)改建成住宅形式使用的產品類型,不能落戶,也不能使用學區等住宅配套。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能,土地性質不會改變,產權也還是40年或50年。  

業內分析師稱,因為均價不低、得房率與配套存在缺陷,商住公寓在2008年之前并沒有形成規模。但從2011年開始,一二線城市開始執行非常嚴格的住宅限購政策,被政策抑制的投資需求進入了商住公寓市場。以北京像素為例,在本輪房地產周期中,其部分小戶型復式公寓售價一度升至7萬元/平方米。  

在實施限購、限貸等政策后,北京于2017年3月26日發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。公告規定,開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低于500平米;開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織;已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合在京無住房和商辦類房產記錄,且連續5年繳納社保或個稅。

個人購買商辦類項目遭到嚴格限制,給商住公寓致命一擊。統計數據顯示,截至今年3月25日,兩年來,北京商住公寓只網簽了6550套,成交量暴跌93%。分析師說:“過去兩年,北京商住公寓合計網簽167.89億元,而在調控前的兩年,高達1943.99億元。”  

從單月數據看,近兩年每月簽約量只有幾百套,調控前,每月基本都能達到數千套。近幾個月的交易數據也表明,商住公寓市場依然非常低迷。根據統計數據,2017年3月北京商住公寓成交均價達到了51036元/平方米,之后迅速下跌,至2019年3月,降至33858元/平方米,跌幅超三成。  

整理相關數據發現,2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分別同比下降82.9%、70%,2019年1~2月成交量又較2017年、2018年同期分別下降11.6%、88.7%。  

在價格方面,2018年新建商住公寓均價同比下跌16.1%,2019年1月均價環比持平,2月均價略有上漲。而2月均價的上漲,是由于高單價的五環到六環之間物業成交占比提高、低單價的六環外物業占比下降。  

跌出來的價值?  

市場冰封后,北京幾個知名商住項目的售價也大幅回落,綜合房產網站線上掛牌價格,北京像素商住公寓現在的售價在4萬多元/平方米,位于亦莊核心區且配套較為齊全的林肯公園,其商住項目售價降至5萬元/平方米。  

“從均價看,商辦市場二手房價格已經平均下調超過35%,部分商住房的價格跌幅超45%。”業內分析師稱,商住市場面臨的最大的問題是個人購買資格要求很高,而且不可以貸款,所以現在購買商住公寓的都是企業身份。  

不過,從另一方面看,下跌也意味著泡沫正在被擠出。業內分析師稱,對于部分位置較好的商住公寓而言,由于價格跌幅較大,對比租金,其持有價值正在提高。  

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也對中新經緯客戶端表示,隨著商住公寓價格的持續回落,加上租金持續看漲,地段好、有地鐵、人流量大、周邊企業多的商住項目具備一定的投資價值。  

不過他也提醒,一些城市對商住項目嚴格限制交易,是對市場上“商改住”亂象的整頓,一旦政策收緊,比如不允許商住項目做出租房、不允許上下水,都會讓其投資價值大打折扣。  

亦有業內人士指出,比住宅限購還要嚴厲的商住限購,并非長久之計,政策未來或許會有松動。2018年12月,廣州市住建委發文稱,2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象,個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。  

這為廣州商住限制個人買賣撕開一個口子。據謝逸楓觀察,這之后,廣州商住項目成交量大增。他認為,針對商住項目的限制,只是短期政策,放寬個人交易可以期待。不過,嚴格規范企業的“商改住”行為仍會繼續。


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